Verkehrssicherungspflicht am Mehrfamilienhaus: Sieben Punkte, die Eigentümer kennen müssen

Der Begriff klingt nach Paragrafen, meint aber etwas sehr Praktisches: Wer ein Haus besitzt, muss dafür sorgen, dass niemand darin oder davor zu Schaden kommt. Nicht, weil ein Gesetz jede Einzelheit vorschreibt, sondern weil § 823 BGB den Eigentümer haften lässt, wenn er eine erkennbare Gefahr nicht beseitigt. Die Verkehrssicherungspflicht am Mehrfamilienhaus ist deshalb weniger eine Rechtsfrage als eine Frage der Organisation: Wer schaut regelmäßig hin, und wer hält fest, dass hingeschaut wurde? Diese sieben Bereiche sind die, an denen es in der Praxis am häufigsten hakt.

1. Wege, Zugänge und Beleuchtung

Der Weg von der Straße zur Haustür ist die meistgenutzte Fläche am Objekt. Lose Platten, hochstehende Kanten, ausgewaschene Fugen und Moos sind Stolper- und Rutschfallen, besonders bei Nässe. Dazu kommt die Beleuchtung: Fällt die Leuchte am Eingang aus, wird jede Stufe zur Gefahr. Verlangt wird eine ausreichende Beleuchtung der Zugänge und Treppen bei Dunkelheit. Ein wöchentlicher Kontrollgang, bei dem Leuchtmittel geprüft und gleich getauscht werden, erledigt das nebenbei.

2. Winterdienst

Schnee und Eis sind der Klassiker unter den Haftungsfällen. Die Räum- und Streupflicht ergibt sich aus der Straßenreinigungssatzung der Gemeinde und aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht auf dem Grundstück. Sie lässt sich auf Mieter oder einen Dienstleister übertragen, die Kontrollpflicht bleibt beim Eigentümer. Alle Einzelheiten, Zeiten und die Frage der Dokumentation stehen im Beitrag zur Räum- und Streupflicht.

3. Bäume und Gehölze

Bäume auf dem Grundstück müssen regelmäßig auf Standsicherheit geprüft werden: Totholz in der Krone, Pilzbefall am Stamm, Risse, Schieflage nach Sturm. Die Rechtsprechung verlangt eine Sichtkontrolle vom Boden aus, in der Regel ein- bis zweimal im Jahr, einmal belaubt und einmal unbelaubt, sowie nach starken Stürmen. Auffälligkeiten müssen von einer Fachkraft beurteilt werden. Hecken und Sträucher dürfen Gehwege, Sichtdreiecke an Ausfahrten und Straßenschilder nicht zuwachsen. Wann geschnitten werden darf, steht im Grünpflege-Kalender.

4. Treppenhaus, Handläufe und Notbeleuchtung

Im Treppenhaus geht es um vier Dinge: feste Handläufe, rutschfeste Stufen ohne lose Kanten, freie Fluchtwege und eine funktionierende Beleuchtung. Fahrräder, Kinderwagen und Schuhschränke im Flur sind nicht nur ein Ärgernis, sondern im Brandfall ein Hindernis. Bei größeren Häusern kommt die Prüfung der Notbeleuchtung und der Rauchabzüge dazu, meist durch einen Fachbetrieb, dessen Termine der Hausmeister koordiniert. Ein sauber geführter Reinigungs- und Kontrollturnus erwischt lose Handläufe und defekte Leuchten, bevor jemand stürzt.

5. Dach, Fassade und Balkone

Lose Dachziegel, abbröckelnder Putz, ein marodes Regenrohr oder eine Schneewehe, die vom Dach auf den Gehweg rutscht: Was von oben kommt, trifft die Verkehrssicherungspflicht mit voller Wucht. Verlangt wird eine regelmäßige Sichtkontrolle und nach Sturm oder starkem Schneefall eine gezielte Prüfung. Balkone gehören zum Sondereigentum, ihre Tragfähigkeit und Brüstung aber zum Gemeinschaftseigentum; hier lohnt die Abstimmung mit der Verwaltung, wer was prüft.

6. Müllplatz, Spielplatz und Außenanlagen

Der Müllplatz muss erreichbar und im Winter geräumt sein, Tonnen dürfen Wege nicht blockieren. Gibt es einen Spielplatz, gelten die Anforderungen der DIN EN 1176: Sichtkontrolle wöchentlich, Funktionskontrolle alle ein bis drei Monate, jährliche Hauptinspektion durch eine Fachkraft. Fallschutz, Schrauben, Holz auf Fäulnis: Der Hausmeister prüft, dokumentiert und meldet.

7. Tiefgarage und Zufahrt

In der Tiefgarage sammeln sich Öl, Feuchtigkeit und im Winter Streugut. Rutschige Rampen, ausgefallene Beleuchtung, defekte Tore und verstopfte Abläufe sind die typischen Punkte. Die Zufahrt braucht freie Sicht auf den Gehweg und eine intakte Markierung. Eine Hochdruckreinigung der Tiefgarage im Frühjahr entfernt Streugut und Ölfilm und macht Schäden am Boden sichtbar, bevor sie zu Stolperkanten werden.

Wer haftet, und wie wird die Pflicht übertragen?

Bei einer Eigentümergemeinschaft haftet für das Gemeinschaftseigentum die WEG als Ganzes, bei einem vermieteten Haus der Eigentümer. Die Pflicht lässt sich auf einen Hausmeisterdienst übertragen, dann geht die Ausführung auf den Dienstleister über und beim Eigentümer bleibt eine Kontroll- und Auswahlpflicht: Er muss einen geeigneten Betrieb wählen und stichprobenartig prüfen, ob die Arbeit erledigt wird. Ein Betrieb mit Betriebshaftpflicht, festen Kontrollgängen und Dokumentation erfüllt genau das.

Ohne Dokumentation ist die beste Kontrolle nichts wert

Kommt es zum Unfall, muss der Eigentümer darlegen können, was er getan hat. Gedächtnis reicht dafür nicht, ein Protokoll schon: Datum, Bereich, Befund, Maßnahme. Bei unserem Hausmeisterdienst gehören der Kontrollgang mit Protokoll und die Meldung von Schäden mit Foto zum Grundumfang. Im Winter kommt das Einsatzprotokoll dazu, im Treppenhaus der Nachweisplan. So entsteht über das Jahr ein lückenloser Nachweis, ohne dass die Verwaltung dafür etwas tun muss.

Die sieben Punkte als Kontrollliste

1. Wege, Zugänge und Beleuchtung: wöchentlich
2. Winterdienst: nach Satzung, mit Einsatzprotokoll
3. Bäume: ein- bis zweimal jährlich und nach Sturm
4. Treppenhaus, Handläufe, Fluchtwege: wöchentlich beim Reinigungs- oder Kontrollgang
5. Dach, Fassade, Balkone: halbjährlich und nach Unwetter
6. Müllplatz, Spielplatz: wöchentlich, Spielplatz zusätzlich nach DIN EN 1176
7. Tiefgarage und Zufahrt: wöchentlich, Grundreinigung im Frühjahr

Wenn du wissen willst, wie dieser Turnus an deinem Objekt aussehen würde: Wir kommen vorbei, gehen die sieben Punkte mit dir durch und sagen dir, was davon bereits gut läuft und wo Handlungsbedarf ist.